[스포츠서울] 미래가치가 양호하여 입찰하려는 경매물건이 있지만 기준권리보다 앞선 선순위 가등기가 있어 불안하다. 1990년에 등기된 오래 전 가등기가 실제로 유효할지 의심스럽다. 그럼에도 가등기 원인이 매매예약이기 때문에 소유권 상실의 위험이 두려워 입찰을 포기하기로 결정하였다. 이후 매각 결과를 확인해보니 유찰 없이 매각되었다. 매수인은 선순위 가등기가 인수되지 않는다는 것을 알고 있었다는 말이다. 매수인이 해당 가등기가 인수되지 않는다고 판단한 근거는 무엇인지 알아보자.


 

먼저 가등기 등기 경과 기간을 확인하자. 가등기 후 10년이 지났다면 매수인은 선순위 가등기를 인수하지 않아도 된다. 왜냐하면 매매예약 가등기는 10년의 제척기간 경과로 소멸하기 때문이다. 이때 제
척기간 10년의 근거는 가등기의 원인인 매매예약완결권이 10년간 행사되지 않아 소멸함에 있다(대법원 2000다26425 참조). 제척기간은 법률이 미리 정하고 있는 존속기간으로서 중단이 없어 별다른 예외를 고려하지 않아도 된다.


기간이 확인되었다면 가등기권자의 점유여부를 확인해 보자. 왜냐하면 매매계약을 원인으로 하는 가등기는 가등기권자가 목적부동산을 인도받아 점유하면 시효가 중단되기 때문이다. 10년이 지난 가등기를 전부 무시해도 되는 것은 아니라는 얘기다. 따라서 매매예약과 매매계약 가등기의 구분이 어려운 것이 현실인 점을 고려하여 가등기권자의 점유가 없는 선순위 가등기만 인수하지 않는다고 판단함이 옳다.


참고로 등기 후 10년이 지난 가등기임에도 매각으로 당연 말소되는 것은 아니다. 즉, 매수인은 별도의 소송을 통하여 가등기를 말소해야 한다. 가등기권자를 피고로 하여 소유권이전청구권가등기 말소 소송을 제기하고 승소판결문을 근거로 선순위 말소를 하면 된다.


선순위 가등기는 매수인이 인수한다면 위험한 특수권리이다. 어렵게 경매로 매수한 부동산의 소유권을 빼앗아갈 수도 있기 때문이다. 그런데 등기된 원인과 날짜만 잘 따져보아도 소멸여부를 판단할 수 있다. 미래가치가 뛰어난 물건에 10년 경과로 매수인이 인수하지 않는 가등기는 모르는 사람에게는 위험이 되고 아는 사람에게는 낮은 경쟁률, 좋은 가격에 매수할 수 있는 기회가 될 것이다.


'부동산 어벤져스가 전하는 부동산 부자가 되는 지름길!' 스포츠서울이 금융권 최고의 실력파인 '신한은행 부동산투자자문센터' 부동산 전문가들의 칼럼 [부동산 이실직고(理實直告)]를 매주 주 3회 (월·수· 금요일) 게재합니다. [부동산 이실직고(理實直告)]는 주택(재건축· 재개발), 수익형부동산, 토지, 경매, 부동산세금 등 5가지 분야에 걸쳐 이론과 실전을 겸비한 부동산 전문가 6명의 생생한 칼럼인데요. 독자들의 부동산 지식을 한단계 올려주고, 나아가 부자로 가는 지름길을 제시합니다.<편집자주>



기사추천