[부동산 理實直告]땅 팔자! 모양따라 달라진다
    • 입력2018-01-03 07:30
    • 수정2018-01-03 07:30
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[스포츠서울]최근 들어 토지투자에 관심이 늘어나고 있다. 그러나 투자자들은 의외로 토지투자에 대한 쓰라린 실패의 경험을 많이 가지고 있다. 토지에 대해 기본적인 판단도 없이 무턱대고 투자에 나서기 때문이다. 그런데 기본적으로 지적도 하나만 제대로 볼 수 있어도 미래가치를 판단해 실패를 줄이고 성공할 가능성을 높일 수 있다.

지적도는 토지에 관한 사항(소재, 지번, 지목, 모양, 경계 등)을 쉽게 표시한 지적 공부이다. 지적도는 27개의 지목이 표기되며 축척은 1/1,200을 사용하고 있다. 참고로 임야도는 지목이 임야인 경우에만 '산'으로 표시되며 1/6,000을 사용하고 있다. 따라서 투자대상 토지에 임야가 포함되어 있다면 지적도와 임야도를 모두 확인해야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 67조).


지적도를 통해 토지의 기본사항이 확인되었다면 현장 방문을 통해 공부와의 일치 여부를 반드시 확인해야 한다. 예를 들어 땅 모양은 반듯한지, 경계는 정확한지, 현황도로와 일치하는지 등을 꼼꼼하게 따져보라는 얘기다. 지적도를 통해 다음과 같이 아래의 세가지만 확인해도 토지 투자의 성공가능성을 높일 수 있다.


첫째, 토지의 모양이다. 토지의 모양도 제각각이며 그 모양에 따라 미래가치가 달라진다. 즉, 직사각형 또는 정사각형 모양의 반듯한 토지가 있는 반면, 자루형 또는 부정형 등의 못생긴 토지도 많다. 다
시 말해 사각형에 가까운 반듯한 모양의 토지는 다양한 활용이 가능하기 때문에 미래가치가 좋다. 그러나 모양이 일정하지 않고 못생긴 경우 건물 신축에 제한이 따를 수 있기 때문에 미래가치가 떨어질
수 있다. 특히 도로에 인접해 길게 늘어진 토지의 경우 일부가 접도구역에 포함되었을 가능성이 매우 높기 때문에 조심해야 한다. 접도구역으로 지정될 경우 교통안전의 위험 예방 차원에서 도로에 인접한 일부 토지의 활용을 제한할 수 있기 때문이다(도로법 제40조 참조).


둘째, 토지의 경계이다. 경계란 측량에 의해 필지 별로 구분하여 등록한 경계선을 말한다. 만약 해당 토지의 인접 필지에서 경계를 침범한 것이 의심될 경우 경계측량을 통해 경계를 명확히 확인해야 한
다. 왜냐하면 지방 땅의 경우 경계선이 불분명한 경우가 많으며, 이로 인한 분쟁사례가 끊이질 않기 때문이다. 실제의 경계는 담장, 육안 등으로 구분된 경계가 아닌 지적도에 등록된 경계선에 의해 소유권의 범위가 결정된다(대법원 1969다889).


셋째, 인접한 도로의 확인이다. 토지에 붙어있는 도로는 허가 시 중요한 기준이 된다. 해당도로가 기준보다 좁은 경우 또는 붙어있는 도로가 없는 경우에는 건축허가가 불가능하기 때문이다. 도로는 사도 보다 국가 등이 관리하는 도로에 접해 있는 땅이 미래가치가 좋다.

 


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