기존 수익형 부동산, 중개수수료∙관리비 등 추가비용 발생…변동요인 많아

[스포츠서울 김수지기자] 곧 시행될 예정인 양도소득세 중과정책의 영향으로 규제의 영향을 빗겨간 부동산 상품에 투자하려는 움직임이 늘고 있다.

실제로 한국감정원 자료를 보면 올해 1분기 전국 중대형상가 공실률은 9.5%에서 3분기 9.8%로 0.3%p 증가했다. 서울 강남의 경우 5.3%에서 7.6%로 2.3%p 증가했으며, 세종시는 8.3%에서 23.4%로 무려 15.1%p나 증가한 것으로 나타났다.

여기에 오피스텔과 상가의 경우 상품을 소유하면서 발생하는 크고 작은 비용들이 있어 실질적인 수익은 줄어들 수밖에 없다. 예를 들어 상품을 거래할 때 드는 중개수수료와 상품을 관리하는 과정에서 생기는 비용이 꾸준히 발생한다. 또한 공실이 생길 경우 그 기간 동안 수익이 발생하지 않는 등 수익이 변동될 수 있는 요인이 많고, 대책이나 시기에 따라 세금의 기준도 달라져 수익률이 일정치 않다.

이러한 가운데 관리부담이 없고 별도의 추가비용이 부과되지 않아 안정적으로 높은 수익률을 얻을 수 있는 상품이 있어 주목할만 하다. 제주 노형동에 들어서는 제주 드림타워 복합리조트 내 호텔레지던스는 사업주체를 믿을 수 있고, 별도의 추가비용 없이 확정수익을 지급받을 수 있다.

이 호텔레지던스의 경우 롯데관광개발과 중국 최대 부동산개발사인 녹지그룹의 그린랜드센터제주가 공동으로 개발하며, 세계 1위 건설사인 중국건축(CSCEC)이 맡아서 진행하는 만큼 사업주체가 안정적이다. 여기에 호텔 전체 1600객실과 약 11개의 레스토랑, 그 외 모든 부대시설을 호텔브랜드로 입점한 하얏트 그룹이 운영해 관리부담이 없다.

또한 객실을 포함한 호텔 내 부대시설, 위락시설 등에서 발생하는 전체 운영수익에서 확정수익을 우선 지급받을 수 있어 수익률 변동에 대한 우려가 없다. 호텔레지던스 수분양자는 연 6%를 확정수익(부가세 포함)으로 지급받는데, 스탠다드 스위트 타입을 기준으로 연간 약 4200만원에 달하는 임대수익을 받게 되는 것이다.

이러한 수익 부분은 현재 거래되고 있는 상가들과 비교했을 때 차이가 더욱 확연하다. 실제로 강남 신사동 가로수길에서 시세가 약 80억원으로 형성된 A건물의 경우 연간 임대료 수익이 약 3억6000만원이다. 이 지역의 평균 공실률 12.8%(한국감정원, 올해 3분기 기준), 중개수수료 20년간 5회, 보증금 등을 기준으로 실제 수익률을 계산하면 이 건물의 연 수익률은 4.3%로 나타난다. 이외에도 압구정 로데오거리에서 약 73억원의 시세를 형성하고 있는 B건물의 경우 연간 임대료 수익은 약 1억8000만원으로 이 건물 역시 앞의 조건들을 적용하면 실제 연간 수익률은 2.4%에 불과하다. 현재(12월) 한국은행 기준금리인 1.5%와 크게 차이가 나지 않는 것이다. 여기에 상가 관리비용까지 제하면 수익률은 더욱 낮아진다.

반면, 제주 드림타워 호텔레지던스의 경우 외부요인과 상관없이 연 6%의 확정수익이 보장되고, 20년동안 투자금 대비 120%의 수익이 발생해 원금회수가 가능하다. 또한 증여세를 포함한 취득세, 양도세, 재산세 등 각종 세금들도 결국 회수되는 셈이기 때문에 절세효과까지 기대할 수 있다.

업계 관계자는 “수익형 부동산의 경우 은퇴세대의 노후대비용 수익을 위해 구매하는 경우가 많은데, 막상 상품을 구매하면 중개수수료와 관리비용 등이 많이 들어 실질적인 수익률이 은행금리와 크게 차이가 나지 않는 경우가 많다”며 “대략적인 수익률만 살피기보다는 실질적으로 들어가는 비용들을 꼼꼼히 따져보고 보다 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 상품에 투자하는 것이 안전하다”고 조언했다.

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