<성호건 한국부동산개발연구소 대표>

[스포츠서울 | 정리=김자영기자] 임대차의 경우에는 주거와 상가, 토지를 불문하고 문의가 많다. 임대인과 임차인 간 의견대립이 많이 생기다 보니 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 따로 마련하고 있다. 그러나 여전히 이에 대해 잘 모르거나 문제가 생기고 나서야 찾아보거나 문의를 주는 경우가 많아 이번 칼럼에선 임대차 계약 가운데 주택임대차의 묵시적 갱신과 계약갱신 요구에 대해 알아보겠다.

주택임대차보호법(이하 ‘주임법’) 제4조 1항에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’고 명시돼 있다. 또한 그 2항에 따르면 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. 만약 한 아파트나 주거공간에 대해 1년으로 기간을 잡아 임대차 계약을 했다면 이 계약은 사실상 2년 계약으로 본다는 것이며 1년의 기간으로 계약했다고 주장할 수 있는 건 사실상 임차인만 가능하다는 얘기다.

같은 법 제6조와 제6조 2의 경우 임대인은 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약갱신과 관련해 갱신 거절을 통지하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 하지 않았을 때는 이전 임대차 계약조건과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 반면에 임차인의 경우에는 2개월 전까지만 통지하면 된다고 돼 있다. 또한 이렇게 갱신에 대한 이런 저런 얘기 없이 이전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되었을 때를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다. 이 묵시적 갱신 역시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월만 지나면 그 효력이 발생한다.

그렇다면 반대로 묵시적 갱신이 아닌 임차인이 계약갱신을 요구했을 경우엔 어떠할까? 최근 임대인과 임차인이 가장 궁금해하는 내용 중 하나로 같은 법 제6조의 3 계약갱신 요구 등을 살펴보면 알 수 있다. 임대인은 임차인이 위 6조에서 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 할 수 없지만 이 6조의 3 각 호에 해당하는 경우에는 임대인도 거절 할 수 있다.

이 부분은 국가법령정보센터 사이트에서 주택임대차 보호법을 찾아보면 확인 할 수 있다. 임차인이 2기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신요구권을 거절할 수 있다. 또한 임대인과 임대인의 직계존속 및 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우도 계약갱신 요구 거절이 가능하다. 다만 실제 거주를 위해 임차인의 계약갱신을 거절했다가 임대인이 거주하지 않아 임차인의 손해가 발생할 경우엔 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 물론 이 계약갱신 요구권을 임차인 입장에서도 1회에 한해 행사할 수 있으며 이 경우 갱신되는 존속기간을 2년으로 본다.

간혹 상가건물 임대차보호법의 경우 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 못하도록 해 주택임대차도 2년이 아닌 10년을 유지할 수 있다고 착각하는 사람들도 적지 않다. 상가는 최대 10년, 주택은 계약갱신요구에서는 2년임을 다시 한 번 유념하자.

조건들을 갖추지 못해 계약갱신요구를 거절하지 못하고 갱신된 임대차의 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금에 대해서만 증감할 수 있다. 이때 임대인의 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못하며 약정한 차임과 보증금의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못한다.

아무리 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이라지만 임대인 입장에서도 본인이 사용하려 할 때 피해가 생기는 것을 사전에 방지할 수 있어야 한다. 또한 임차인 역시 자신의 주거생활에 대한 안정을 보장 받을 수 있어야 한다. 따라서 모두 알기는 어려워도 위에서 말한 대로 상가임대차와 주택임대차의 내용을 혼돈하지 말고 자신이 어떠한 사항에서 계약갱신을 할 수 있고, 또 거절 할 수 있는지를 명확히 공부하도록 하자.

<성호건 한국부동산개발연구소 대표>