성호건 토지전문가

언론에서 보도됐지만 생각보다 LH 직원들이 투자한 패턴은 일반인들이 따라하기 쉽지 않다. 개발이 진행되고 계획관리구역으로 지정되기 직전이 아니라면 아무런 정보가 없는 상태에서 투자하기란 쉽지 않다는 뜻이다. 일반인들이 토지 투자할 때 자금사정에 따라 다르겠지만 토지의 활용가치를 봤을때 100평 이상은 되는 게 좋다. 금액은 평당가 80만~100만원 사이면 1억원 안쪽이 든다. 이 정도면 어디에 수용되지 않더라도 활용할 수 있다. 집도 지을 수 있고 대로변이면 상가도 지을 수 있다. 그렇게 투자하면 좀더 마음도 가볍고 개발이 안 되면 내가 땅을 활용해서 팔 수도 있다. 신도시 개발이 언제 될 지도 모르지 않나. 가장 최근에는 경기도 파주가 그랬다. 지인이 파주 운정신도시에서 공인중개사를 하고 있는데 종전 선언 발표 직전부터 사람들이 현금을 들고 다녔다더라. 발표가 나면 3~4배에 팔려고. 내부정보인데 그곳 중개사들도 그 정보를 어떻게 알았는지 모르겠다고 할 정도였다. (개발 소문을 듣고 투자해 성공하기는) 너무 낮은 확률이다. 당장 통일이 될 줄 알고 샀다가 비싼 가격에 묶였다. 그런 확률을 보고 사는 건 지양하는 게 낫다.

최근 경기도 양평의 아파트 시장이 괜찮다. 작년에 한달 만에 분양됐고 올해 1600세대 아파트도 한달 만에 분양을 마쳤다. 비규제지역이지만 토지의 가치가 보여도 살 때 망설여진다. 보이는 것도 확률적으로 망설이게 되는데 말도 안되는 개발정보를 가지고 덜컥 사는 건 지양해야 한다. 사더라도 내가 활용할 수 있는 땅만 사야 한다.

두 가지를 꼭 체크하라고 말씀드린다. 먼저 도로와 접한 땅인지를 봐야 한다. 최소한 4m 이상 도로와 접해야 건축허가나 개발행위허가를 받을 때 유리하다. 넓을 수록 땅의 가치가 올라간다. 본인이 갖고 있는 금액이 시작점이지만 시세가 제대로 반영 안 된 땅이 좋다. 지주분들이 팔고 싶은 시점에 안 팔리다보니 현금이 필요해서 급매로 내놓는 경우가 있다. 도로와 많이 접해있어도 시세보다 많이 싼 땅을 사면 좋다.

밸류맵, 부동산플래닛 등의 어플을 통해 시세나 토지거래 실거래가에 대해 알 수 있다. 그래도 발품은 꼭 팔아야 한다. 아파트보다 토지는 발품 파는 게 중요하다. 부동산 몇 군데만 돌아보면 하루면 충분하다. 주의할 점은 맹지는 절대 사지 말아야 한다는 건 아는데 배수관로에 대한 개념이 없다. 상하수도, 토목공사라고도 하는데 배수관로는 도로 만큼 중요하다. 배수관로가 닿아있지 않은 땅은 집을 지어도 정화조 등 하수도와 연결시킬 수 없어 건축허가가 안 난다. 배수관로가 연결돼 있는지, 연결될 수 있는지가 중요하다. 하수도 연결이 필요한데 배수관로가 내 땅에 안 닿아있으면 옆땅 주인한테 토지사용승낙허가서를 받아서 그 분 땅을 지나가야 한다. 도로와 배수관로 닿은 땅에 이어 세번째로 경사도를 살펴봐야 한다. 경사도는 보통 25도 이하의 토지를 사야 하는데 경기도지사가 15도 이하로 낮추라고 했는데 양평은 산이 많아 15도는 심하다고 완화해줬다. 경사가 심하다 싶으면 주변 측량사무실이나 관청에 지번을 얘기하고 물어보면 확실하다.

케이스 바이 케이스라 내 사례 위주로 말하겠다. 내가 부동산을 처음 접했을 때 개발할 수 있는 땅을 사려고 접근했다. 공인중개사로 몇 번 토지거래를 하다보니 자연상태 그대로인 임야에 배수관로와 도로 닿아있고 (개발행위)허가를 받지 않은 땅이 나왔다. 도시에서 온 사람들이 볼 때는 그냥 산이다. 지주분이 팔아달라고 했는데 평당 100만원에 101평이어서 매매가가 1억100만원이었다. 임야 LTV가 적용돼 개인은 감정가의 최대 62%까지 대출가능하고 법인은 10% 추가대출을 받을 수 있다. 개발행위허가를 받으면 매매가의 50%까지 대출이 가능해 5000만원까지 가능했다. 그 돈이 없어서 지인분들과 땅을 같이 샀고 시설자금 대출도 이용해 집을 하나 지었다. 30평짜리 집을 평당 500만원 들여 지어서 1억5000만원이 들었고, 원가 2억5000만원 정도인데 내 자본은 1억원이었다. 판매금액은 3억원이었는데 처음 지은 집이라 설계적인 부분이 부족해 파는데 좀 시간이 걸렸다. 설계를 좀더 완성도있게 했다면 더 빨리 팔았을 것이다. 집 지어서 3억원 정도면 팔 수 있어서 내 경우는 원가 대비 5000만원의 시세차익을 얻었다.

기본적인 3가지 조건인 도로, 배수관로, 경사도를 충족시키면 가능하다. 일반적인 상황에서 그 정도면 허가받는데 지장이 없다.

많이 나와있다. 특히 나 같은 전문가가 봤을 때 돈만 있으면 사고 싶은 땅이 꽤 있다. 경매로 나온 토지가 싸게 사기엔 가장 좋다. 경매로 나오는 과정에 있어선 공부를 많이 해야 한다. 환금성이 떨어지니 경매까지 나온 것 아닌가. 토지보는 안목이 정말 중요하다. 나도 자본이 생긴 상태에서 토지매입을 계속 하려고 경매를 다시 보고 있다. 경매로 살때는 개발행위허가와 건축허가가 나온 땅이냐 아니냐를 봐야 한다. 토지개발에 있어서 큰 리스크 중 하나다. 자본도 중요하고 금융리스크도 있지만 세번째는 판매 되나 안되나 환금성 리스크다. 각종 허가가 나와있으면 큰 짐을 덜어서 사는 것이다. 개발행위허가와 건축허가를 내 이름으로 득한게 아니어서 살 때 명의자변경이 가능한지 봐야 한다. 매도자의 협조가 필요해 사전에 매도자와 얘기를 잘 해야 한다. 아파트나 주택에 비해 명도에 대한 부담은 덜한데 허가자 명의 변경에 대한 부분이 있다.

-한국부동산개발연구소(코드랩) 대표

-스포츠서울 ‘성호건의 전지적 토지관점 ’부동산칼럼 연재중

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